Ataşehir'de kentsel dönüşüm: baştan sona rehber

1. Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm, depreme karşı yeterli dayanıma sahip olmayan binaların yıkılıp güncel deprem yönetmeliğine uygun olarak yeniden yapılmasıdır. Türkiye'de bu sürecin yasal çerçevesini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çizer. Kanun; riskli yapının nasıl tespit edileceğini, maliklerin nasıl karar alacağını, hangi devlet desteklerinin verileceğini ve hangi harç ile vergilerden muafiyet sağlanacağını düzenler.

Ataşehir, 1980'ler ve 1990'larda hızla yapılaşan bir ilçe olduğu için yapı stokunun önemli bir kısmı 1998 ve 2007 deprem yönetmeliklerinden önce inşa edilmiştir. İlçede belediye bünyesinde kentsel dönüşüm birimi bulunmakta, İBB ve KİPTAŞ ile riskli yapı stokunun tespiti ve dönüşümü üzerine iş birlikleri gündemdedir.

2. Adım adım süreç

1. 1

   Hazırlık ve bilgi toplama

   1–4 hafta

   Tapu kayıtları (arsa payları, şerhler, ipotekler), onaylı mimari ve statik proje, yapı ruhsatı ve iskân bilgisi toplanır. Bu belgeler belediye arşivinden ve e-Devlet'ten alınabilir. Binada sonradan yapılan kat ilavesi, kolon kesme veya duvar kaldırma gibi değişiklikler not edilir.

   Kat malikleriyle ilk toplantıyı bu aşamada, bilgilendirme amaçlı yapın. Karar almaya çalışmayın; önce soru ve kaygıları dinleyin.

2. 2

   Riskli yapı tespiti başvurusu

   Başvuru için çoğunluk gerekmez

   Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Kuruluş binadan karot (beton numunesi) alır, donatıyı tarar, zemin ve taşıyıcı sistem verilerini toplayıp analiz eder. Masraf kural olarak başvurana / maliklere aittir; ücret binanın büyüklüğüne göre kuruluştan alınan teklifle belirlenir.

   Kuruluşun lisansını Bakanlık listesinden mutlaka kontrol edin. Müteahhidin “biz hallederiz” dediği tespitlerde bağımsızlık sorgulanabilir; kuruluşu malikler seçmelidir.

3. 3

   Raporun onayı, şerh ve tebliğ

   İtiraz: tebliğden itibaren 15 gün

   Rapor ilgili idareye (İstanbul'da Bakanlık İl Müdürlüğü ya da yetki verilen belediye) sunulur, incelenip onaylanır. Onaydan sonra tapuya “riskli yapı” şerhi konur ve maliklere tebliğ edilir. Rapora katılmayan malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir; itirazlar teknik heyetçe değerlendirilir.

4. 4

   Kat malikleri kararı

   Arsa payının salt çoğunluğu

   Malikler toplanarak yeni binanın nasıl yapılacağına (kat karşılığı, hasılat paylaşımı, malikler eliyle yapım vb.), müteahhide ve paylaşım esaslarına karar verir. Karar için arsa paylarının yarıdan fazlası yeterlidir. Ayrıntılar aşağıdaki salt çoğunluk bölümünde.

5. 5

   Müteahhit seçimi ve sözleşme

   Noterde, düzenleme şeklinde

   En az üç firmadan aynı şartnameye göre teklif alınır, firmalar araştırılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.

6. 6

   Tahliye ve yıkım

   En az 60 gün süre verilir

   İdare, riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verir. Süresinde yıktırılmayan yapılar idarece yıktırılabilir. Bu aşamada kira yardımı veya Yarısı Bizden taşınma desteği başvuruları yapılır; elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapattırılır.

7. 7

   Proje ve yapı ruhsatı

   Harç istisnaları uygulanır

   Yeni binanın mimari ve statik projeleri hazırlanıp belediyeye onaylatılır, yapı ruhsatı alınır. 6306 kapsamındaki dönüşümlerde belediye harçları, tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi gibi kalemlerde istisnalar uygulanır. Daire planlarının, sözleşmedeki paylaşım listesiyle birebir eşleştiğini bu aşamada kontrol edin.

8. 8

   İnşaat

   Genellikle 18–30 ay

   İnşaat, yapı denetim firmasının gözetiminde yürür. Malikler adına bağımsız bir teknik kişinin şantiyeyi düzenli takip etmesi; beton dökümleri, yalıtım ve tesisat gibi sonradan görülemeyecek işlerin fotoğraflanması büyük önem taşır.

9. 9

   İskân, kat mülkiyeti ve teslim

   Son adım

   Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır, kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular sözleşmedeki paylaşım listesine göre dağıtılır. Teslimde daireler şartnameye göre tek tek kontrol edilir, eksikler tutanağa geçirilir.

3. Salt çoğunluk kuralı: komşular kabul etmezse ne olur?

Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun'daki “en az üçte iki” şartı “salt çoğunluk” olarak değiştirildi. Yani riskli yapı kararı kesinleşmiş bir binada, arsa paylarının yarısından fazlasına sahip malikler karar alabilir.

• Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Büyük bir dükkânın payı, iki küçük dairenin payından fazla olabilir.
• Karar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla bildirilir. Malikin bildirimden sonra 15 gün içinde karara katılma ya da payının satışına muvafakat etme hakkı vardır.
• Katılmayan malikin payı, rayiç değeri üzerinden ve öncelikle diğer maliklere satılır. Satış başvurusundan sonra tapuya, payın 6306'ya göre satışa tabi olduğu belirtilir.
• Karar sürecinde usule uyulmaması (eksik bildirim, hatalı pay hesabı) kararın iptaline yol açabilir. Bu yüzden kararın yazımı ve bildirimi titizlikle yapılmalıdır.

4. Müteahhit seçimi: en çok metrekare veren değil, işi bitirecek olan

Dönüşümde yaşanan sorunların büyük bölümü yanlış müteahhit seçiminden kaynaklanır. Teklifleri değerlendirirken şu soruların cevabını yazılı olarak isteyin:

5. Kat karşılığı sözleşmede olmazsa olmazlar

6. Devlet destekleri

Yarısı Bizden kampanyası (İstanbul)

İstanbul'da 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış binalardaki uygun hak sahiplerine yönelik destek kampanyasıdır. Kampanyada kişinin gelirine ve kredi notuna bakılmadığı, ödemelerin inşaatın tamamlanma aşamalarına göre doğrudan yükleniciye yapıldığı belirtilmektedir.

Basına yansıyan bilgilere göre kampanyanın süresi Eylül 2026'da alınan kararla 31 Aralık 2027'ye uzatılmıştır. Kampanyaya alternatif olarak, kredi notu ve gelir şartına bağlı, daha yüksek tutarlı (3 milyon TL'ye varan) bir kredi seçeneğinden de söz edilmektedir.

Kira yardımı

Riskli yapısı tahliye edilip yıktırılan hak sahiplerine, bir konut için 18 ay boyunca kira yardımı yapılabilir. Başvurular e-Devlet üzerinden “6306 Kira Yardımı” hizmetiyle yapılır. Kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de belirli koşullarla yardım verilir. Aylık tutarlar il bazında Bakanlıkça belirlenir ve dönem dönem güncellenir.

Harç ve vergi istisnaları

6306 kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, noter harcı, belediye harç ve ücretleri, damga vergisi gibi kalemlerde istisnalar uygulanır. Ayrıca belirli koşullarla yeni konutun teslimi KDV yönünden avantajlı olabilir. Ayrıntılar için mali müşavirinize danışın.

7. Kiracılar ve iş yerleri

Kiracılar, riskli yapı kararının ardından idarenin verdiği süre içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır; Kanun'a göre bu yapılardaki kira sözleşmeleri tahliye süreci sonunda sona ermiş sayılır. Buna karşılık kiracılar da belirli koşullarla tek seferlik kira yardımından yararlanabilir.

Dükkân ve ofis sahipleri için iş yeri desteği, müşteri kaybını en aza indirecek taşınma planı ve yeni binada ticari alanın konumu (cadde cephesi, kat, metrekare) sözleşmede özellikle netleştirilmelidir.

8. Belge listesi

9. Resmi kaynaklar

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: lisanslı kuruluş listesi, mevzuat ve duyurular
• e-Devlet: riskli yapı sorgulama, kira yardımı başvurusu
• Ataşehir Belediyesi: imar durumu, arşiv, kentsel dönüşüm birimi
• Mevzuat Bilgi Sistemi: 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nin güncel metni